Si alquilas una vivienda «por temporadas» y renuevas el contrato con el mismo inquilino año tras año, esto te interesa. El Gobierno prepara un nuevo decreto de vivienda que pone bajo lupa esta práctica, muy habitual entre propietarios particulares, y que hasta ahora funcionaba en una zona gris de la ley.
En este artículo te contamos qué cambia, a quién afecta y qué puedes hacer ya para no llevarte sorpresas.
Qué es un contrato de temporada y por qué se usa tanto
El alquiler de temporada existe para cubrir necesidades temporales y justificadas: un estudiante que pasa un curso fuera de casa, una persona desplazada por trabajo, una reforma que obliga a mudarse unos meses. A diferencia del alquiler habitual (regulado por la LAU), no tiene una duración mínima obligatoria ni las mismas prórrogas.
Esa flexibilidad es también lo que ha llevado a algunos propietarios a usarlo como atajo: firmar contratos de temporada sucesivos con el mismo inquilino para evitar las obligaciones del alquiler de vivienda habitual, sobre todo en zonas tensionadas donde existen límites de renta.
Qué cambia con el nuevo decreto de vivienda
Según ha adelantado EjePrime, el borrador del decreto plantea, entre otras medidas:
- Límite a los contratos encadenados: si sobre una misma vivienda se firman más de dos contratos de temporada consecutivos, la Administración podría considerar que en realidad hay un alquiler habitual encubierto, aunque el papel diga «temporada».
- Subida fiscal a las socimis: la tributación de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria podría subir hasta el 25%.
- Recargo del IBI en vivienda turística: de hasta el 100% para las viviendas destinadas a uso turístico.
Es importante tenerlo claro: esto es un decreto en preparación, no una norma en vigor. El texto definitivo puede variar, y también puede hacerlo su aplicación según la comunidad autónoma, especialmente en zonas declaradas tensionadas.
Qué significa esto para ti como propietario
La clave está en si el uso de temporada es real o si se ha convertido en una forma de renovar indefinidamente sin pasar al régimen habitual.
Si alquilas por temporadas de forma genuina (estudiantes, desplazamientos laborales puntuales, reformas), el decreto no cambia nada para ti, siempre que cada contrato responda a una necesidad distinta y verificable.
El riesgo aparece si llevas dos o más renovaciones seguidas con el mismo inquilino y la causa de temporalidad ya no se sostiene. En ese caso, el contrato podría reclasificarse como alquiler habitual, con las prórrogas obligatorias y, en zona tensionada, los límites de renta que eso conlleva.
Un ejemplo habitual
Imagina un propietario que, desde hace tres años, renueva cada 11 meses un contrato de temporada con el mismo inquilino, alegando un «traslado laboral» que ya no es tal. Hoy, cada contrato se evalúa de forma independiente. Con el nuevo decreto, esa cadena podría calificarse como alquiler habitual desde el tercer contrato, con todo lo que eso implica para el propietario.
Y para el inquilino, ¿qué cambia?
Si su contrato se reclasifica como alquiler habitual, el inquilino gana acceso a las garantías de la LAU que no tenía con un contrato de temporada: prórrogas obligatorias y, en su caso, los límites de renta de las zonas tensionadas.
Qué puedes hacer ya, antes de que el decreto sea firme
- Revisa el histórico de contratos de cada vivienda que tengas en alquiler de temporada. Si hay más de dos renovaciones con el mismo inquilino, es momento de valorar si el uso sigue siendo realmente temporal.
- Documenta la causa de temporalidad de cada contrato: motivo, duración prevista y fecha de fin. Te va a hacer falta para poder acreditarla si algún día se cuestiona.
- Si tienes vivienda turística, calcula el impacto de un recargo de IBI de hasta el 100% frente a la opción de pasarla a alquiler residencial.
- Sigue la tramitación del decreto. Hasta que no haya texto definitivo, detalles como el efecto sobre contratos ya firmados pueden cambiar.
Nada de esto sustituye el asesoramiento legal de un profesional: la aplicación concreta puede variar según tu comunidad autónoma, así que conviene consultar tu caso particular antes de tomar decisiones.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos contratos de temporada puedo firmar con el mismo inquilino? Con la normativa actual no hay un límite explícito, pero el nuevo decreto plantea que a partir del tercer contrato consecutivo se pueda calificar como alquiler habitual encubierto.
¿El decreto ya está en vigor? No. Es un texto en preparación. Hasta su aprobación definitiva, los detalles —incluido su efecto sobre contratos ya firmados— pueden cambiar.
¿Afecta esto a los alquileres de temporada genuinos, como estudiantes o desplazados por trabajo? No debería, siempre que cada contrato responda a una necesidad temporal real y distinta, y puedas acreditarla.
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