Julio se cierra con menos vivienda anunciada que hace un año y con precios que siguen subiendo en casi todo el país. El informe de alquiler de Julio 2026, nos indica que la oferta de alquiler de pisos de 3 habitaciones cae un 5,9% interanual, y la de 2 habitaciones retrocede un 3,5%. Es el mismo movimiento del mes pasado, un poco más acentuado: la vivienda no se abarata, simplemente hay menos.
Los precios acompañan. La renta mediana sube en 43 de las 52 provincias en 2 habitaciones y en 42 en 3 habitaciones, con una variación mediana del 7,1% y del 6,3% respectivamente. En términos ponderados por oferta, la vivienda de 2 habitaciones pasa de 1.072 a 1.132 euros al mes (+5,6%) y la de 3 habitaciones de 1.156 a 1.199 euros (+3,8%).
El dato encaja con el mercado. Idealista cerró julio con una subida interanual del 6,8% hasta los 15,3 euros por metro cuadrado, con incrementos en 48 de las 50 provincias analizadas y Girona a la cabeza con un 19,5%. Dos fuentes distintas, la misma conclusión: el problema no es que los precios suban, es que la oferta no aparece.
Madrid y Barcelona: dos modelos, dos resultados
El contraste entre las dos grandes capitales es lo más limpio que hemos visto en meses.
En Barcelona, la oferta se hunde: los anuncios de 2 habitaciones caen un 15,7% y los de 3 habitaciones un 18,8%. Casi una de cada cinco viviendas familiares que estaban en el mercado hace un año ya no está. A cambio, el precio se mantiene bastante quieto: 1.550 euros en 2 habitaciones (+3,3%) y 1.650 euros en 3 habitaciones, exactamente el mismo importe que en julio de 2025.
En Madrid ocurre justo lo contrario. La oferta crece: +3,1% en 2 habitaciones y +7,7% en 3 habitaciones. Y el precio sube más que en Barcelona: 1.600 euros en 2 habitaciones (+7,4%) y 1.755 euros en 3 habitaciones (+3,2%).
Es decir, el mercado con topes contiene la renta y pierde stock. El mercado sin topes suma stock y aun así se encarece, porque la demanda que entra es mayor que la oferta nueva. Ninguno de los dos resuelve el acceso a la vivienda, pero solo uno de los dos deja al inquilino con menos opciones donde elegir.
Opinión de Zazume: un precio contenido sobre un anuncio que no existe no le sirve de nada a la familia que busca piso. Cuando el propietario ve que la regulación le fija la renta pero no le cubre el riesgo de impago ni le acorta los plazos judiciales, la decisión racional es sacar la vivienda del mercado residencial o dejarla vacía. El precio se topa, la oferta se marcha.
El interior: menos oferta de alquiler y subidas de dos dígitos
Fuera de las grandes capitales el patrón se repite con más intensidad, porque en mercados pequeños bastan unas decenas de anuncios menos para mover la mediana.
En 3 habitaciones:
- Lleida: 700 a 900 euros (+28,6%), con la oferta cayendo un 22,9%.
- Guadalajara: 900 a 1.100 euros (+22,2%).
- Cáceres: 600 a 700 euros (+16,7%).
- Huelva: 750 a 870 euros (+16,0%), con un 22,6% menos de anuncios.
- Ávila: 700 a 800 euros (+14,3%), con la oferta un 29,9% por debajo.
- Huesca y Lugo: ambas de 700 a 800 euros (+14,3%), con caídas de oferta del 22,2% y del 23,4%.
En 2 habitaciones destacan Zamora (570 a 700 euros, +22,8%), Ciudad Real (550 a 635 euros, +15,5%), Ávila (600 a 690 euros, +15,0% con un 31,1% menos de oferta), Toledo (700 a 800 euros, +14,3% con un 21,5% menos de oferta) y Valladolid (700 a 800 euros, +14,3%).
Casi todos estos casos comparten la misma firma: subida fuerte de precio acompañada de una caída fuerte de oferta. No es demanda desbocada, es escasez.
Opinión de Zazume: en una provincia con 60 o 90 pisos anunciados, veinte viviendas que se retiran del mercado son un terremoto. Estos mercados pequeños son el mejor laboratorio para entender el alquiler en España, porque ahí la relación entre oferta y precio se ve sin ruido. Y lo que se ve es siempre lo mismo.
Costa e islas: donde están los precios más altos
Baleares vuelve a liderar el ranking nacional y lo hace con una subida notable en vivienda familiar: el 3 habitaciones pasa de 2.000 a 2.300 euros al mes (+15,0%), mientras el 2 habitaciones se queda en 1.800 euros (+2,9%). Es el mercado más caro del país en ambas tipologías.
Santa Cruz de Tenerife protagoniza una de las mayores subidas de la costa en 2 habitaciones: de 1.000 a 1.200 euros (+20,0%), con la oferta prácticamente plana (-1,7%). Las Palmas se comporta distinto y merece atención: el precio del 2 habitaciones se congela en 1.100 euros mientras la oferta crece un 20,3%, de 369 a 444 anuncios.
En la costa mediterránea el cuadro es más templado. Málaga mantiene el 2 habitaciones en 1.400 euros y baja el 3 habitaciones de 1.700 a 1.600 euros (-5,9%), la mayor corrección entre los grandes mercados. Alicante repite en 950 euros el 2 habitaciones y sube el 3 habitaciones a 1.100 euros (+4,8%). Valencia sube moderadamente, a 1.250 euros (+4,2%) y 1.300 euros (+4,0%), y es de las pocas grandes plazas donde la oferta de 2 habitaciones crece (+5,4%).
Dónde respira el mercado
La parte interesante del informe está aquí, porque es la que confirma la tesis por la vía contraria. Las provincias donde la oferta sube son, casi sin excepción, las que tienen los precios más contenidos:
- Las Palmas: oferta de 2 habitaciones +20,3%, precio 0,0%.
- Jaén: oferta +20,3%, precio +1,0% (de 500 a 505 euros).
- Cuenca: oferta +20,0%, precio 0,0%.
- Lugo (2 habitaciones): oferta +15,7%, precio 0,0%.
- Teruel: oferta +25,0% y precio a la baja, de 550 a 520 euros (-5,5%).
- Ciudad Real (3 habitaciones): oferta +48,9%, la mayor subida del informe, con el precio subiendo solo un 8,3%.
- Murcia (3 habitaciones): oferta +11,4%, precio +6,2%.
No hace falta más análisis: donde entran viviendas al mercado, el precio se comporta. Donde salen, se dispara. La correlación es tan consistente mes a mes que resulta difícil sostener que el precio se pueda corregir sin tocar la oferta.
Merece la pena señalar también el otro lado del espejo. Al cumplirse un año de la declaración de A Coruña como zona tensionada, los datos de idealista muestran que la oferta permanente ha caído un 36%, los pisos de temporada se han duplicado y la competencia entre familias por cada vivienda ha crecido un 85%. Un año de contención de precios, y el resultado es menos vivienda residencial disponible.
Conclusión del Informe de Alquiler Julio 2026
Julio deja un mercado que se estrecha. La oferta de alquiler cae un 5,9% en vivienda familiar y un 3,5% en pisos de 2 habitaciones, el precio sube en más de ocho de cada diez provincias, y las dos grandes capitales dibujan el mismo dilema desde extremos opuestos: Barcelona contiene la renta y pierde el 18,8% de sus anuncios de 3 habitaciones, Madrid gana oferta y sube más que nadie.
La conclusión de Zazume es la de siempre, y los datos de este mes la refuerzan: el alquiler en España no tiene un problema de precio, tiene un problema de oferta. Y la oferta no vuelve al mercado con topes, vuelve cuando el propietario deja de percibir el alquiler como un riesgo.
Ahí es donde trabajamos. Muchos propietarios mantienen su vivienda fuera del mercado por miedo al impago o a la inseguridad jurídica, no por el precio que pueden pedir. Con la Garantía de Alquiler de Zazume el propietario cobra su renta el día 10 de cada mes, pase lo que pase con el inquilino. Cada vivienda que vuelve al mercado con esa tranquilidad es una vivienda más de oferta y un poco menos de presión sobre el precio.
