Actualizado el 8 de octubre de 2026.
Desde hoy vuelve a haber normas nuevas para el alquiler. El Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE el 7 de octubre, ya está en vigor: limita la subida de la renta, permite al inquilino pedir una prórroga extraordinaria y endurece las reglas del alquiler de temporada.
Te contamos qué se aplica ya, qué llega después y qué significa para ti, seas propietario o inquilino.
Qué ha pasado: dos decretos y dos fechas
El 2 de octubre el Congreso tumbó los decretos de vivienda anteriores. El Gobierno aprobó dos nuevos, con algunos cambios, que entran en vigor en momentos distintos.
Ojo: la Diputación Permanente del Congreso tiene un máximo de 30 días para convalidar o derogar ambos decretos. Mientras no vote, lo que ya está en vigor se aplica. Si no los convalida, decaerían, como ya pasó con los anteriores.
Subida del alquiler: vuelve el tope del 2%
Hasta el 31 de diciembre de 2027, la actualización anual de la renta funciona así:
- Si el contrato no prevé la actualización, la renta no puede subir.
- Si la renta supera el límite del sistema estatal de índices de referencia, tampoco puede subir.
- Si no lo supera, propietario e inquilino pueden pactar la subida.
- Si no hay acuerdo, la subida máxima es del 2%.
En todos los casos, la subida nunca puede superar el IRAV, el índice del INE para actualizar alquileres (2,47% con el dato de agosto). Por ejemplo, en una renta de 1.000 €, la subida máxima sería de 24,70 € con acuerdo o de 20 € sin él.
- Si eres propietario: revisa la cláusula de actualización y comunica la subida por escrito antes del aniversario.
- Si eres inquilino: comprueba que no supera el 2% si no la habéis pactado, ni el IRAV en ningún caso.
Prórroga extraordinaria: hasta dos años más
El inquilino puede pedir alargar su contrato hasta dos años, por anualidades y con las mismas condiciones. No es automático: tiene que solicitarlo.
A quién afecta: contratos de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre de 2026 cuya prórroga obligatoria o tácita termine antes del 31 de diciembre de 2028.
Requisito para el inquilino: estar al corriente de pago al pedirla y durante los ocho meses anteriores.
Cuándo no es obligatoria para el propietario:
- Si ambas partes firman un nuevo contrato o un acuerdo distinto.
- Si el propietario necesita la vivienda para vivir en ella, y lo acredita.
- Si se pacta una renta nueva al menos un 5% más baja.
Querer vender la vivienda no es motivo para negarse. En zonas tensionadas se aplica primero la prórroga de hasta tres años que ya prevé la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Alquiler de temporada y por habitaciones
Temporada. El contrato tiene que tener una causa real y demostrable, escrita en el propio contrato: un traslado laboral, unos estudios o un tratamiento médico, por ejemplo. Demostrarla le corresponde al propietario.
- Duración: más de 31 días y hasta 12 meses.
- Sin causa válida, el contrato pasa a ser de vivienda habitual desde la firma.
- Si se encadenan más de dos contratos con el mismo inquilino en la misma vivienda, se considera vivienda habitual.
- La garantía adicional no puede superar una mensualidad.
- El inquilino puede irse a partir del primer mes, avisando con 10 días y sin indemnización.
- Los contratos de temporada firmados antes siguen como estaban hasta que terminan. Si se renuevan, ya se aplican las nuevas reglas.
Habitaciones. La suma de las rentas de todas las habitaciones no puede superar la renta de la vivienda completa. En zonas tensionadas se aplican, además, sus límites de precio.
Gastos, garantías y otras obligaciones
Además, si un inquilino en situación de vulnerabilidad económica deja de pagar, la Administración debe ofrecerle una alternativa o pagar la deuda antes de un desahucio.
Lo que llega el 15 de noviembre
El RDL 28/2026 todavía no se aplica. Si nada cambia, a partir del 15 de noviembre:
- Los contratos se renuevan por cinco años (siete si el propietario es una empresa), salvo que se avise de lo contrario.
- El propietario tendrá que avisar con seis meses de antelación si no quiere renovar, en lugar de cuatro.
- En algunos casos, no renovar implicará indemnizar al inquilino. No hay indemnización, por ejemplo, si el propietario necesita la vivienda para él o su familia.
Los avisos de no renovación enviados antes del 7 de octubre siguen siendo válidos y no generan indemnización. Hasta noviembre, la duración mínima sigue siendo la de siempre: cinco años (siete si el propietario es empresa) y tres de prórroga tácita.
Qué hacer ahora
Si eres propietario:
- Revisa la fecha de aniversario y la cláusula de actualización de cada contrato.
- Comprueba si tu inquilino puede pedir la prórroga extraordinaria.
- Si alquilas por temporada, asegúrate de que la causa está escrita y puedes demostrarla.
- Si no vas a renovar, ten en cuenta que desde el 15 de noviembre el preaviso será de seis meses.
Si eres inquilino:
- Comprueba que la subida no supera el 2% si no la habéis pactado, ni el IRAV.
- Si tu contrato termina antes de 2029, valora pedir la prórroga por escrito.
- Revisa que no te cobran honorarios de agencia, seguros de impago, ni el IBI.
En Zazume seguimos de cerca la convalidación y actualizaremos esta guía si algo cambia. Si eres propietario, nos encargamos de aplicar las nuevas reglas por ti: contratos, actualizaciones y avisos en plazo, con tu renta garantizada cada mes.
Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento legal.
