Cómo la nueva ley permite a las comunidades de vecinos vetar pisos turísticos: la reforma de la LPH en 2025

A partir del 3 de abril de 2025, entra en vigor una reforma clave de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que da más poder a las comunidades de propietarios para decidir si se permiten pisos turísticos en sus edificios. Gracias a estos cambios, ya no basta con que los estatutos no prohíban el uso vacacional: se requiere un acuerdo expreso con una mayoría cualificada. Esta modificación supone un giro en la regulación del alquiler turístico, reforzando la capacidad de las comunidades para preservar la convivencia y proteger el uso residencial de los edificios.

¿Qué cambia en la LPH? La aprobación por mayoría 3/5

• La reforma se introdujo mediante la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, y modifica el artículo 17.12 de la LPH. 
• Desde el 3 de abril de 2025, para destinar una vivienda a uso turístico es necesaria la aprobación expresa de la comunidad:
  • Debe votarse en junta general de propietarios.
  • Se exige una mayoría de tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas de participación.
• Esa mayoría también puede servir para limitar, condicionar o incluso prohibir la actividad de alquiler turístico en el edificio.
• Además, la comunidad puede aprobar cuotas comunes especiales para los pisos turísticos, hasta un incremento del 20 % para compensar su impacto.

¿Qué pasa con los pisos turísticos ya existentes?

• Importante: la reforma no es retroactiva para los pisos que ya ejercen como vivienda turística. Si una vivienda estaba legalmente operativa antes del 3 de abril de 2025, puede seguir funcionando según la normativa previa.
• No obstante, la comunidad puede usar la misma mayoría (3/5) para nuevas limitaciones o para imponer recargos a esos pisos, siempre que lo acuerden en junta.

Potestad del presidente de la comunidad y acciones legales

• Con la reforma, el presidente de la comunidad tiene más poder: puede requerir la cesación inmediata de actividades turísticas no autorizadas.
• Si un propietario ignora el veto comunitario, la junta puede emprender acciones legales para obligar al cese.
• Según algunos análisis legales, estas restricciones no vulneran el derecho a la propiedad: no se trata de una injerencia absoluta, sino de una limitación legítima que la comunidad puede acordar. (BOE)

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¿Por qué se hace este cambio? Motivaciones e impacto

• Según el Gobierno, uno de los objetivos es empoderar a los vecinos y favorecer la convivencia, frenando la proliferación descontrolada de pisos turísticos.
• Los administradores de fincas aplauden la medida, ya que estiman que algunas comunidades podrían ahorrar entre 3.000 y 5.000 € al año, al reducir el desgaste y los costes relacionados con viviendas turísticas.
• Desde la perspectiva vecinal, se da una herramienta formal para controlar la densidad de turismo en un edificio y evitar problemas de ruido, uso excesivo de zonas comunes o molestias.
• Legalmente, también responde a una jurisprudencia previa: el Tribunal Supremo ya había establecido en sentencias que una mayoría de 3/5 podía prohibir turismos.

Riesgos y puntos a tener en cuenta para propietarios

1. Dificultad para conseguir la mayoría: alcanzar el 60 % de votos y cuotas puede ser complicado, especialmente si muchos propietarios no participan en la junta.
2. Sanciones: si una comunidad vetó la actividad y alguien alquila como turístico sin permiso, puede enfrentarse a reclamaciones legales.
3. Coste adicional: los recargos de hasta el 20 % pueden encarecer los gastos comunitarios para las viviendas turísticas, lo que puede impactar en su rentabilidad.
4. Negociación comunitaria: los propietarios que quieren usar su vivienda como piso turístico deben dialogar activamente con los vecinos, explicar el impacto y encontrar apoyos para el voto.

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Conclusión

La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que entra en vigor en abril de 2025 cambia las reglas del juego para los pisos turísticos en España. Por primera vez, las comunidades de vecinos tienen un voto decisivo: necesitan al menos un 60 % de acuerdo para permitir, limitar o prohibir un uso turístico. Este cambio refuerza la capacidad de las comunidades para defender un uso residencial más estable, pero también añade complejidad para quienes quieran convertir una vivienda en alojamiento turístico. Para los propietarios es clave conocer esta nueva normativa, hablar con su comunidad y planificar con cuidado.

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