Derecho de tanteo y retracto en la negociación de un alquiler

El derecho de tanteo y retracto en el alquiler favorece a los inquilinos, en casos en los que la vivienda se pone a la venta. Esta posibilidad suele ser ventajosa para ambas partes en la mayoría de los casos, debido a que los inquilinos pueden adquirir un inmueble en propiedad en condiciones ventajosas, mientras los propietarios pueden solventar la venta de la vivienda reduciendo las gestiones. 

En Zazume dispones de un equipo asesor siempre a tu disposición. Si vas a vender tu inmueble y quieres consultar las ventajas y desventajas del derecho de tanteo y retracto en el alquiler, estamos a tu disposición. 

Qué es el derecho de tanteo

El derecho de tanteo es común en muchas negociaciones de compraventa. En el caso del mercado inmobiliario, se refiere a la facultad del inquilino para adquirir la vivienda de forma preferente, si es capaz de igualar la oferta de un tercero.

En cualquiera de los casos, un propietario tiene la obligación de exponer su deseo de vender el inmueble en un plazo mínimo de 30 días antes de que se haga efectiva, en este tiempo, el inquilino puede exponer su deseo de adquirir la vivienda en base a su derecho de tanteo. Si el inquilino es capaz de igualar la oferta de un tercero, el tanteo le da la opción de comprar la vivienda en propiedad. 

Qué es el derecho de retracto

El derecho de retracto se ejecuta una vez finalizada la venta. En este caso, el inquilino puede adquirir la propiedad en las mismas condiciones en las que ha sido vendida a un tercero, en base al artículo 1521 del Artículo Civil. 

Es importante recordar que el derecho de retracto solo se puede activar en dos circunstancias:

• Si el propietario no ha informado de la venta al inquilino o ha estipulado condiciones falsas. 
• Si el precio ofrecido a un tercero era menor que el que recibió el inquilino.

En cualquiera de estas dos circunstancias, el inquilino puede acogerse al derecho de retracto y rectificar la compraventa. Este derecho vence a los 30 días de la venta del inmueble.

¿Qué sucede si finalizan los plazos?

Los inquilinos tienen 30 días en ambos casos para hacer una solicitud de compra. Si los 30 días expuestos por la Ley han finalizado, el derecho se verá extinguido y por tanto, los inquilinos no podrán en ningún caso solicitar los derechos de tanteo o retracto.   

Dónde se refleja el derecho de tanteo y retracto en el alquiler

Los derechos de tanteo y retracto son inherentes a cualquier contrato de alquiler, por tanto, no es necesario que figuren de forma explícita, para que los inquilinos puedan optar a la compra de la vivienda. 

En el caso contrario, los propietarios sí pueden solicitar que figure la cancelación de estos derechos en el contrato, si los inquilinos están de acuerdo, esta cláusula se puede incluir. 

La Ley de Arrendamientos Urbanos permite bastante libertad a todos los implicados en un contrato de alquiler, siempre que exista un consenso. En el caso concreto de los derechos de tanteo y retracto, se prevé la anulación explícita, o la posibilidad de incluir condiciones anexas, si así lo acuerdan las partes.   

Las excepciones del derecho de tanteo y retracto

La Ley establece dos excepciones ante las cuales, el inquilino no puede ejercer estos derechos, son las siguientes:

• Si la vivienda se vende junto a otras propiedades que forman parte del mismo inmueble. 
• Si se venden varios inmuebles a un mismo comprador, incluso si estos fueran de distintos propietarios. 

Cómo debe actuar el propietario en caso de venta, tanteo o retracto

La solicitud de un inquilino ante la venta de una vivienda no debería suponer un problema para los propietarios, siempre que estén correctamente informados de sus derechos.

La venta de una vivienda tiene en la búsqueda del comprador uno de sus principales cometidos, si el inquilino desea comprar el inmueble y ya se han recibido ofertas, el derecho de tanteo puede ser una solución también para los propietarios.

En el caso de un retracto, al haber comenzado el proceso de compraventa con un tercero, sí es posible que puedan existir perjuicios para los propietarios. Disponer del asesoramiento adecuado permite tomar la mejor decisión y proteger los intereses de los dueños del inmueble. 

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