La prohibición de acuerdo entre las partes contrarias a la Ley de Vivienda
La Ley de Vivienda ha introducido varios cambios que afectan a la relación entre propietarios o propietarias e inquilinos o inquilinas, uno de los más importantes tiene que ver con los acuerdos entre las partes.
La Ley de Arrendamientos Urbanos sirve de marco legal para el establecimiento de las condiciones de los alquileres, sin embargo, la normativa podía variar en función de lo acordado, la nueva Ley de Vivienda modifica esta posibilidad.
La modificación de los acuerdos entre las partes
Lo referido a los acuerdos entre las partes es una de las principales variaciones de la nueva Ley de Vivienda. La normativa legal referida a la Ley de Arrendamientos Urbanos establece una serie de obligaciones que, hasta este año podían variar en base a lo acordado entre las personas que figuraban en el contrato, por tanto, aunque fueran contrarias a la Ley era posible establecer condiciones particulares que modificaran el contrato.
La nueva propuesta de Ley elimina esta posibilidad, incluso aunque haya un acuerdo entre las partes, no podrá figurar en el contrato si la cláusula o cláusulas son contrarias a la Ley.
La principal razón por la que se elimina la posibilidad de acuerdos es que estos no siempre eran negociados en igualdad de condiciones, en muchas ocasiones, una de las partes tenía la capacidad suficiente como para exigir una serie de cláusulas sin que la otra parte pudiera realmente negociar.
Qué partes de la LAU no se pueden negociar
En un contrato de alquiler, varias condiciones se podían pactar entre el inquilino y el casero, las siguientes eran las más comunes.
- Renta: La cuantía de la renta mensual es negociable, así como la forma y el día del mes en que se debe pagar. Este punto se mantiene invariable, debido a que la regulación no establece de manera explícita el modo en el que se deben realizar los pagos, aunque sí existen topes para la subida de alquileres en contratos en vigor.
- Depósito de seguridad: Se trata de la cantidad requerida para el depósito de seguridad y las condiciones para su devolución al final del contrato. Este depósito o fianza debe adecuarse a las regulaciones establecidas por cada Comunidad Autónoma.
- Duración del contrato: El plazo del contrato puede ser de un máximo de 5 años en el caso de los particulares, incluso si existiera un acuerdo entre partes para formalizar un contrato más extenso la nueva Ley no lo permite, aunque el contrato sí puede renovarse.
- Mantenimiento y reparaciones: Se trata de establecer quién es responsable de los mantenimientos y reparaciones menores y mayores. Hasta ahora existía la posibilidad de negociar estos pagos, en la actualidad, corresponden obligatoriamente a propietarios y propietarias.
- Mascotas: Si se permiten o no las mascotas, y en caso afirmativo, cualquier restricción relacionada con ellas. Este punto sí mantiene la posibilidad de acuerdo entre partes.
- Modificaciones a la propiedad: Si se permiten o no las modificaciones a la propiedad (como pintura, renovaciones, etc.) y qué tipo de modificaciones necesitan la aprobación del propietario. Será obligatorio avisar a los dueños de cualquier modificación de este tipo, si no se solicitara permiso, los propietarios tendrían derecho a solicitar una compensación.
En términos generales, la mayoría de las cláusulas se mantienen fijas en base a las condiciones de la Ley, sin embargo, algunos aspectos concretos sí se pueden acordar.
La gestión de los pagos en un contrato de alquiler
Una de las modificaciones que tendrá más impacto es la gestión de pagos. La anterior Ley establecía que cualquier pago podía negociarse, es decir, la propia normativa permitía que cualquiera de los pagos relativos al alquiler o la propia vivienda pudiera corresponder a cualquiera de las partes, con el cambio legal se fijan las siguientes responsabilidades:
- IBI: El pago del Impuesto de Bienes Inmuebles le corresponde al dueño de la vivienda, debido a que se trata de un impuesto específico por el hecho de disponer de una propiedad inmueble.
- Abastecimientos y energía: La electricidad, el agua, la calefacción, el gas o la red de internet le corresponde pagarlo a los inquilinos. En este caso, el uso de estas instalaciones tiene un beneficio directo para las personas que residen en la vivienda, por tanto, serán los inquilinos quienes deban pagar este tipo de gastos.
- Comunidad. La comunidad es un pago relacionado con la propiedad, por tanto, serán los propietarios o propietarias quienes deban abonarlo.
- Gastos de inmobiliaria y gestión del alquiler: A partir del cambio de Ley, este tipo de gastos se derivan completamente a propietarios y propietarias, debido a que en último término son los que obtienen un rendimiento económico derivado de la gestión.
- Seguros: Los seguros que afectan directamente al inquilino, por ejemplo si hubiera una póliza de responsabilidad civil, deberán abonarlos los inquilinos, al contrario, los que afectan a la vivienda directamente son responsabilidad de los dueños de la vivienda.
Estos son los principales cambios en la Ley de Vivienda en relación con los acuerdos entre partes. En general, será obligatorio ajustar todas las cláusulas del contrato a lo que establece la LAU sin posibilidad de variar las condiciones mediante acuerdo.