El Real Decreto-ley 8/2026, publicado en el BOE el 21 de marzo de 2026, introdujo dos medidas extraordinarias en materia de alquiler: una prórroga de hasta dos años para contratos de vivienda habitual y un límite del 2% anual en la actualización de las rentas. Sin embargo, el Congreso de los Diputados rechazó su convalidación el 28 de abril de 2026, por lo que ambas medidas han quedado sin efecto. El acuerdo de derogación se publicó en el BOE el 30 de abril de 2026.
Qué establecía el Real Decreto-ley 8/2026
Desde su entrada en vigor el 22 de marzo hasta su derogación el 28 de abril, el decreto contemplaba:
- Una prórroga extraordinaria de hasta 2 años para contratos de vivienda habitual que vencieran entre marzo de 2026 y diciembre de 2027, a solicitud del inquilino.
- Un límite del 2% anual en la actualización de las rentas hasta el 31 de diciembre de 2027.
- La exclusión expresa de los alquileres de temporada y de habitaciones.
Por qué no se ha aprobado
El decreto fue rechazado en el Pleno del Congreso por 177 votos en contra del PP, Vox y Junts, partido que desde el inicio mostró públicamente su negativa a apoyar esta medida pese a los intentos del Gobierno por conseguir su respaldo.
El Congreso acordó derogar el Real Decreto-ley 8/2026 de conformidad con lo dispuesto en el artículo 86.2 de la Constitución, que exige la convalidación parlamentaria de todo decreto-ley en un plazo breve desde su publicación.
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Qué ocurre ahora: vuelta a la normativa ordinaria
Como consecuencia de la no convalidación, decaen las medidas extraordinarias que la norma había introducido temporalmente en materia de arrendamientos de vivienda: tanto la prórroga extraordinaria de hasta dos años como el límite del 2% a la actualización de la renta.
Tras la derogación, se eliminan las prórrogas extraordinarias y el tope del 2%, y se restablece la actualización de rentas según el IPC o el IRAV pactados. La extinción de contratos vuelve a regirse por la LAU, permitiendo al propietario recuperar la vivienda al vencimiento.
Situación de los inquilinos que ya solicitaron la prórroga
Este es el punto que genera más incertidumbre. La clave está en las fechas:
- Si el inquilino solicitó la prórroga mientras el RDL 8/2026 estaba en vigor y el contrato vencía durante ese mismo periodo —entre el 22 de marzo y el 28 de abril de 2026—, existen argumentos sólidos para defender que la prórroga ya había producido efectos.
- A partir de la no convalidación, ya no existe la posibilidad de pedir nuevas prórrogas extraordinarias al amparo del Real Decreto-ley 8/2026, ni de acogerse al límite extraordinario del 2% en la actualización anual de la renta previsto en esa norma.
- Si el inquilino pidió la prórroga durante la vigencia del decreto, pero el contrato vence después de su derogación, la situación es incierta y probablemente acabará siendo discutida en los tribunales.
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Qué normativa se aplica a partir de ahora
Los arrendadores deberán aplicar los índices legales ordinarios de actualización de rentas —siempre que el contrato contemple esa actualización— y tienen que informar con suficiente tiempo de la actualización de la renta.
Cabe recordar que la Ley de Vivienda 12/2023 sigue plenamente vigente, por lo que en zonas de mercado residencial tensionado pueden seguir existiendo otras limitaciones de precios y prórrogas por vulnerabilidad, independientemente de la caída de este decreto.
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