El concepto de tácita reconducción en un contrato de alquiler
La tácita reconducción es una relación de alquiler que se da entre arrendador e inquilino, al terminar el contrato de alquiler. La tácita reconducción provoca una nueva relación contractual, aunque algunas de las condiciones se mantienen.
Para la gestión de un alquiler es fundamental conocer las implicaciones de una tácita reconducción y las ventajas que puede tener para propietarias y propietarios.
Qué es la tácita reconducción en el alquiler
La tácita reconducción hace referencia a la continuación del contrato, y por tanto de la relación entre arrendatario y arrendador, siempre que no se haya renovado o se haya dado por finalizado.
Por tanto, en una situación de tácita reconducción, la mayoría de las cláusulas originales del contrato se van a conservar, prorrogando las condiciones del alquiler.
El marco legal de la tácita reconducción
Tanto el Código Civil como la Ley de Arrendamientos Urbanos establecen el marco legal vigente, así como algunas particularidades que pueden contemplarse en casos específicos. Para completar la legislación, la Ley 49/2003 sobre arrendamientos rústicos y el Real Decreto Ley 8/2021 sobre prórrogas de contrato en caso de estado de alarma, completan el cuerpo legal.
Más allá de las situaciones concretas que se regulan actualmente en España, es preciso conocer el contenido del artículo 1566 del Código Civil
- Si al terminar el contrato permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.
Este artículo establece, por tanto, que si no existe una negativa de los dueños para renovar un bien alquilado, por ejemplo una vivienda, el contrato se mantendrá invariable en su estructura general.
Condiciones para la renovación mediante tácita reconducción
Para que se active un caso de tácita reconducción es necesario que se cumplan los siguientes requisitos:
- Debe existir un contrato de alquiler sin pacto de renovación entre las personas físicas o jurídicas implicadas en el alquiler.
- El bien arrendado, en este caso la vivienda, debe seguir ocupada durante al menos 15 días tras la finalización del contrato, por tanto, casos de atrasos, esperas para entrega de llaves, etc., no se podrán considerar de tácita reconducción, al no superar este plazo.
- Aquiescencia del arrendador. El concepto de aquiescencia hace referencia a que el dueño o dueña no realiza ninguna acción para disolver el contrato, por tanto, se da por hecho que está de acuerdo con la prórroga.
- Requerimiento. No debe existir ningún requerimiento por escrito por parte de los propietarios.
- Ambas partes deben estar en condiciones de celebrar un nuevo contrato.
Si todas las condiciones anteriores se cumplen, al finalizar el plazo contractual comienza la tácita reconducción.
La diferencia entre la tácita reconducción y la prórroga
Las prórrogas tienen como base principal la continuidad en el tiempo del contrato de alquiler de forma invariable, por tanto, en este caso el contrato sigue en vigor durante el tiempo que establece la prórroga.
En el caso de la tácita reconducción, lo que sucede es que da lugar a un nuevo contrato de arrendamiento sobre la base del contrato finalizado. La única condición que cambia es el plazo de duración, que se determina legalmente en base a lo que establece la renta. Si la renta es anual, las condiciones se alargan anualmente, pero este plazo puede ser mensual, semanal o incluso por días, si la renta se fija en estos plazos.
Evitar la tácita reconducción en el caso de propietarios y propietarias
Para evitar un caso de tácita reconducción será necesario avisar al inquilino para la renovación del contrato. Los dueños de un inmueble deben avisar con un plazo de 4 meses previos a la finalización del contrato, es recomendable hacerlo por escrito, para que quede constancia de que las personas que residen en la vivienda reciben el aviso.
La ventaja de evitar la tácita reconducción es que los propietarios y propietarias del inmueble pueden variar las condiciones, incluyendo el precio de la renta, siempre en base a los topes establecidos actualmente por la legalidad vigente.
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Es importante recordar que para la revisión de un contrato de alquiler es fundamental llegar a un acuerdo entre ambas partes, es obligación de los propietarios planificar con tiempo los cambios que se van a incorporar al contrato, pasado el plazo, será necesario esperar al período siguiente para introducir modificaciones.
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