En Derecho existe un concepto que hace referencia a la renuncia de un contrato y sus condiciones, se trata del desistimiento. Desistir de un contrato de alquiler es posible, siempre que se cumplan una serie de condiciones.
El desistimiento y su aplicación en contratos de alquiler
Para evaluar las implicaciones de un desistimiento es importante saber qué significa esta figura legal. Un desistimiento es una renuncia por parte de una de las partes, o por ambas partes en algunos casos, ante un contrato todavía en vigor.
Respecto a su aplicación concreta en casos de alquiler, el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece lo siguiente:
- “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”
Por tanto, existe un marco legal muy específico, que va a establecer una serie de condiciones a partir de las cuales se puede solicitar un desistimiento.
Quién puede solicitar el desistimiento y en qué circunstancias
Legalmente solo los inquilinos pueden acogerse a desistir de un contrato de alquiler, ¿significa esto que las condiciones del desistimiento solo afectan a los inquilinos?, no,al contrario, las personas propietarias de viviendas también pueden acogerse a este artículo de la LAU si no se cumplen las condiciones legales.
En base a la legalidad vigente, los inquilinos deberán:
- Realizar el aviso con al menos 30 días de antelación.
- Solicitar el desistimiento una vez hayan pasado al menos 6 meses de contrato.
Desistimiento e incumplimiento de contrato
Como hemos visto, la legalidad vigente ampara a los inquilinos para deshacer unilateralmente un contrato de alquiler, no así a los propietarios, que en ningún caso podrán solicitar un proceso de desistimiento.
Sin embargo es muy importante señalar que no todas las renuncias por parte de las personas que residen en una vivienda en régimen de alquiler suponen un desistimiento, si las condiciones anteriores no se cumplen estaríamos ante un incumplimiento de contrato, y en este caso la Ley ampara a los propietarios.
En caso de que se produzca un incumplimiento de contrato, las condiciones pactadas no solo seguirán vigentes, además los propietarios podrán reclamar una compensación.
Cómo se notifica un desistimiento en un alquiler
Al igual que sucede con otros aspectos relativos a la gestión del alquiler, la legalidad permite bastante libertad a la hora de que ambas partes se pongan de acuerdo ante un desistimiento.
Una declaración verbal sería suficiente, siempre que se informe con claridad acerca de las intenciones de los inquilinos, pero siempre es recomendable disponer de un documento por escrito, en el que se solicita la rescisión del contrato de manera unilateral.
Lo importante es que las personas propietarias del inmueble estén informadas acerca de los plazos y todos los aspectos relativos a la disolución del contrato de alquiler.
Indemnizaciones y fianzas ante un caso de desistimiento
Es muy importante conocer lo que establece la LAU respecto a indemnizaciones y fianzas en casos de desistimiento.
Si el contrato entre ambas partes no establece de forma explícita una cláusula de compensación, los inquilinos quedan liberados de este pago. Por tanto, todos aquellos contratos en los que no se incluya de forma evidente que los propietarios deberán ser compensados, no podrán reclamar una indemnización (aunque sí podrán hacerlo si los inquilinos no cumplen las condiciones de plazos).
En caso de que el contrato refleje la posibilidad de solicitar indemnizaciones por desistimiento, e incluso si los inquilinos han cumplido con los plazos, sí será legal reclamar un pago con las siguientes condiciones.
- Se deberá pagar una mensualidad de renta por cada año pendiente de contrato.
- Si el plazo pendiente es menor de un año, se pagará la parte proporcional en función de los meses.
Es muy importante decidir, siempre antes de la firma de contrato, si vamos a incluir cláusulas relativas a indemnizaciones económicas si se solicita un desistimiento de contrato.
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