Zonas tensionadas en España: San Sebastián, A Coruña, Bilbao y Vitoria bajo control del alquiler
El mercado de alquiler en España sigue en constante evolución. Con el aumento de la demanda y los precios en muchas ciudades, el Gobierno ha decidido declarar nuevas zonas tensionadas España 2025, regulando los precios del alquiler para proteger a los inquilinos y fomentar el acceso a vivienda asequible. Ciudades como San Sebastián, A Coruña y Bilbao ya se han sumado a esta medida, que busca equilibrar oferta y demanda en el mercado inmobiliario.
Qué son las zonas tensionadas de alquiler y por qué importan en España 2025
La declaración de zona tensionada es un mecanismo recogido en la Ley por el Derecho a la Vivienda, diseñado para frenar el aumento desproporcionado de los precios del alquiler. Para ello, se establece un índice de precios de referencia, basado en los datos fiscales de los contratos de alquiler de cada zona, que los grandes tenedores deben respetar al firmar nuevos contratos.
Además, esta figura obliga a las administraciones públicas a impulsar planes urgentes para aumentar la oferta de vivienda en alquiler en un plazo máximo de tres años, con el fin de aliviar la presión sobre el mercado. También contempla incentivos fiscales para propietarios que rebajen los precios de sus alquileres y limita las subidas en los nuevos contratos, que deben ajustarse al importe del contrato anterior.
El Gobierno destaca que esta medida beneficia tanto a inquilinos como a pequeños propietarios, ya que estos últimos pueden deducirse hasta el 90% del ingreso por alquiler si reducen el precio en al menos un 5%. En la práctica, una rebaja del 5% en un alquiler de 700 euros puede suponer un ahorro de unos 420 euros al año para el inquilino, sin que el propietario pierda rentabilidad gracias a los incentivos fiscales.
Actualmente, más de 8,28 millones de personas viven en municipios declarados como zonas tensionadas, lo que refleja la importancia de estas medidas para el mercado de la vivienda. Desde el Ministerio de Vivienda se prevé, además, que Santiago de Compostela, Asturias y nuevos municipios vascos se incorporen próximamente a la lista de zonas tensionadas.
San Sebastián, Vitoria, A Coruña y Pamplona: nuevas zonas tensionadas
Con la última actualización, San Sebastián, A Coruña y Pamplona se suman a la lista de ciudades donde se aplican límites a los precios del alquiler. Los objetivos principales de esta declaración son:
- Evitar subidas excesivas de los precios del alquiler.
- Incentivar la oferta de vivienda asequible mediante beneficios fiscales.
- Proteger a los inquilinos frente a un mercado muy competitivo.
Galicia
- El municipio de A Coruña fue declarado zona de mercado residencial tensionado mediante resolución de la Instituto Gallego de la Vivienda y el Suelo el 30 de mayo de 2025.
- La vigencia inicial se estableció por un periodo de tres años desde el día siguiente a su publicación.
País Vasco
- San Sebastián fue declarada zona tensionada mediante orden del Departamento de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno Vasco el 2 de mayo de 2025, publicada el 23 de mayo de 2025.
- Bilbao y Vitoria‑Gasteiz se sumaron más tarde, con la declaración publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 30 de octubre de 2025, entrando en vigor el 31 de octubre de 2025.
Navarra
- En Navarra se declararon como zona tensionada 21 municipios (entre ellos Pamplona/Iruña y Tudela) mediante la Orden Foral 157E/2025 del 19 de mayo de 2025.
- La vigencia inicial de la declaración también se extiende por tres años desde su entrada en vigor.
Puedes consultar la lista actualizada de municipios declarados como zonas de mercado residencial tensionado en la web oficial del Ministerio de Vivienda.
Qué significa vivir en una zona tensionada
Vivir en una zona tensionada implica que:
- Los contratos de alquiler pueden estar sujetos a topes o límites de precio.
- Existen incentivos fiscales para propietarios que rebajan el precio del alquiler con una reducción en la renta de al menos un 5% sobre el contrato anterior.
Cuando un municipio se declara como zona tensionada, se aplican ciertas limitaciones y beneficios fiscales que buscan moderar los precios del alquiler. Estas medidas afectan principalmente a los nuevos contratos y a los grandes tenedores, que deben respetar el índice de precios de referencia. Además, los propietarios que reduzcan el precio respecto al contrato anterior pueden acceder a importantes deducciones fiscales.
En cambio, los contratos ya vigentes antes de la declaración no se modifican automáticamente.
Conclusión: el impacto para propietarios e inquilinos
La expansión de las zonas tensionadas en España demuestra el compromiso del Gobierno con un mercado de alquiler más justo. Para propietarios e inquilinos, estas medidas representan un cambio importante: los inquilinos tienen más protección frente a subidas desmedidas, mientras que los propietarios pueden beneficiarse de incentivos fiscales si adaptan sus viviendas a precios regulados. Sin embargo, aunque existan estos incentivos, en algunos casos la limitación de precios podría ser tan elevada que reduzca la oferta de viviendas en alquiler, lo que genera un reto adicional para equilibrar el mercado.
En Zazume ayudamos a propietarios e inquilinos a navegar por las zonas tensionadas y maximizar sus oportunidades en el mercado de alquiler. Contacta con nosotros para más información sobre cómo estas medidas afectan tu vivienda.