El contrato de alquiler con opción a compra
Un contrato de alquiler con opción a compra es poco común entre particulares, sin embargo, para muchas personas supone una opción rentable, tanto de cara a la compra como en referencia a la venta de un inmueble.
El contrato de alquiler con opción a compra debe incluir todas las cláusulas pactadas por ambas partes. Es muy importante que se especifiquen correctamente los datos de compra, y las posibles situaciones que pueden originarse tanto si se efectúa la operación, como si finalmente solo se abonan las mensualidades del alquiler.
Qué es un contrato de alquiler con opción a compra
Un contrato de alquiler que incluye una opción de compra supone la posibilidad de establecer un precio, al que se le restan las mensualidades abonadas (normalmente un porcentaje) hasta el momento. Este tipo de contrato suele estipular un plazo máximo, a partir del cual el inquilino puede solicitar la activación de la cláusula de venta.
Las ventajas principales de los alquileres con opción de compra son para los inquilinos, debido a que el alquiler redunda en el precio de compra, y por tanto pueden adquirir el inmueble a un precio más barato si deciden hacerlo.
Respecto al propietario, la principal ventaja es que dispone de un comprador potencial para su inmueble. En lugar de localizar posibles compradores, disponen de una posibilidad real para la venta del inmueble.
Legalizar un contrato de alquiler con opción a compra
La legalidad española relativa a los alquileres es, por lo general, bastante flexible, y por lo tanto permite que las partes implicadas en un contrato dispongan de libertad para llegar a acuerdos. En el caso de los alquileres con opción a compra, la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Reglamento Hipotecario contemplan la opción, siempre que se especifiquen en el contrato los siguientes datos:
- Plazos y precio del alquiler.
- Precio de la compra si se ejecutase. Este precio es fijo.
- Plazos establecidos para la compra.
- Responsabilidad en cuanto a los gastos que genera la vivienda (pagos comunitarios, facturas, seguros, etc.).
- Intención por ambas partes de aceptar el contrato de alquiler con opción a compra.
- Porcentaje que se resta al precio de venta.
- Depósitos o fianzas.
¿Cuánto puedo amortizar en base al pago de mensualidades?
Cada mes, el inquilino abona un capital que reduce el coste total de la vivienda establecido en el contrato. Lo habitual es que la amortización suponga un porcentaje del alquiler, aunque se puede establecer otro acuerdo en el contrato.
En un ejemplo práctico, con un piso con un valor de 200.000 €, un alquiler de 400 € y una amortización del 50 %, el resultado en 5 años sería el siguiente.
Al suponer la amortización un 50 % de la cuota, cada mes se reduce el precio de venta 200 €, por tanto en 5 años el capital reducido sería de 12.000 €. Si tras 5 años activamos la cláusula de compra, el precio de compra final será de 188.000 €.
También conviene recordar que las amortizaciones pueden tener un límite establecido por contrato. Por ejemplo, podemos poner un tope de 10 años tanto a la opción de compra, como a la reducción de precio.
Los inconvenientes del alquiler con opción a compra
Hemos analizado tanto las condiciones como las ventajas de este tipo de contratos, pero también pueden tener perjuicios respecto a la compra tradicional.
- El inquilino puede no ejecutar la opción de compra, y por tanto deberemos localizar un nuevo inquilino o comprador para la vivienda.
- No se puede vender el inmueble a personas ajenas al contrato, mientras este esté en vigor.
- El precio establecido al principio del contrato es fijo, y por lo tanto no se puede modificar con el paso del tiempo.
Las situaciones en las que se aplican este tipo de contratos suelen incluir acuerdos de compra prácticamente cerrados, y que además se van a formalizar en fechas más o menos cercanas.
¿Quién paga las facturas y los gastos de la propiedad?
En el contrato se debe especificar quién se hace cargo de los pagos derivados de la propiedad y el uso de la vivienda. Lo habitual es que el propietario actual abone los seguros, los gastos de la comunidad y el IBI, mientras los inquilinos pagan el importe de las facturas.
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