Cuál es la plusvalía en Valencia por vender una vivienda
El concepto de plusvalía ha estado muy presente últimamente, debido a los cambios introducidos en la Ley durante el año 2021. El cálculo de la plusvalía es muy importante si lo que quieres es vender un inmueble, debido a que va a gravar las ganancias que hemos obtenido, la nueva norma permite adaptar este cálculo al interés del particular.
Qué es la plusvalía
Antes de empezar a calcular es importante definir la plusvalía, entendiendo por qué se aplica un impuesto a este beneficio.
Llamamos plusvalía inmobiliaria a la ganancia que se obtiene respecto a los precios de compra y venta del inmueble. En un ejemplo práctico, una persona que compra una vivienda en Valencia por 350.000 € en el año 2005 y la vende en el año 2022 por 390.000 €, habrá obtenido una plusvalía de 40.000 € en un período de 17 años. A esta diferencia entre el precio de compra y el precio de venta es a lo que llamamos plusvalía.
El cambio de Ley en 2021 respecto al pago de plusvalías
La Ley anterior establecía un solo modelo para el cálculo de plusvalías, que además se aplicaba a todos los casos de venta, incluso cuando no se percibía una ganancia real.
Uno de los cambios más importantes introducidos por la Ley 26/2021, de 8 de noviembre es que las personas que vendiendo una vivienda no obtengan un beneficio patrimonial, estarán exentas de pagar plusvalías.
Las personas que sí generen un incremento patrimonial con la venta de su vivienda, tendrán dos métodos para calcular el valor de la plusvalía, y podrán determinar qué cálculo eligen, en función de sus intereses.
Cómo se calcula la plusvalía general
Los dos métodos para calcular el valor total de la plusvalía, tras vender un inmueble, son los siguientes.
Método objetivo
El método objetivo consta de dos pasos.
- Calcular la Base Imponible: Será necesario aplicar el valor catastral del suelo en función de los años transcurridos entre la adquisición y la transmisión del inmueble.
- Aplicar el Tipo Impositivo: Sobre la Base Imponible, aplicaremos el Tipo Impositivo establecido por el Ayuntamiento de Valencia.
Los coeficientes varían en función de los años transcurridos entre la compra y la venta, y se sitúan habitualmente entre el 0,14 y el 0,54 %, lo cual reduce considerablemente la base imponible.
Plusvalía real
El segundo método se aplica sobre la ganancia patrimonial real tras la venta.
- Lo primero que hacemos es determinar la ganancia efectiva, restando el valor de compra al valor de venta.
- A continuación, multiplicamos el resultado anterior por el valor catastral, lo cual nos va a dar la base imponible.
- Por último, a la base imponible le aplicamos el valor establecido por cada Ayuntamiento.
Es importante recordar que la plusvalía es un tributo de valor municipal, y por tanto, cada Ayuntamiento es libre de determinar un valor para este impuesto.
Cuánto es la plusvalía en Valencia cuando vendes un inmueble
El porcentaje aplicado a la plusvalía en Valencia es del 30 %. Es importante recordar que estamos hablando de un impuesto municipal, y por tanto, este valor solo se va a aplicar a viviendas vendidas en Valencia capital, y que por tanto pertenezcan al municipio de Valencia y no a la Comunidad Valenciana en su totalidad. Para viviendas de otros municipios, se van a aplicar otros tipos.
Este 30 % no se aplica sobre la ganancia total, es decir, una persona que haya adquirido un piso en Valencia por un valor de 200.000 € y que lo haya vendido por 230.000 € no va a pagar un 30 % de 30.000 €, sino que la ganancia deberá multiplicarse por el valor catastral, lo cual va a disminuir considerablemente la base imponible, y por lo tanto la cuantía final de la plusvalía.
Excepciones al pago de plusvalía en Valencia tras la venta de una casa
Existen una serie de excepciones para el pago de la plusvalía, son las siguientes:
- Aportaciones de bienes ya sea entre cónyuges o en favor de hijos.
- Adjudicaciones en cooperativa.
- Bienes históricos o con interés cultural.
- Transmisiones efectuadas para la cancelación hipotecaria.
- Situaciones en las que no se obtiene una ganancia patrimonial.
Este último caso es muy importante, aquellas personas que vendan una vivienda por un valor menor del de compra, estarán exentas de pagar el impuesto de plusvalía desde el año 2021.
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