La indemnización por venta de piso en alquiler supone la posibilidad de compensar a uno o varios inquilinos cuando se vende un inmueble, y el contrato de alquiler sigue vigente. Es importante tener en cuenta la legislación vigente en estos casos y las obligaciones que establece tanto para propietarios como para inquilinos.
Vender una propiedad con un contrato de alquiler en vigor
En España puedes vender una casa que esté actualmente alquilada, pero debes tener en cuenta que el contrato de alquiler existente generalmente se mantiene en vigor, lo que significa que el nuevo propietario debe respetar los términos del contrato hasta que finalice.
Este principio es parte de un concepto legal conocido como «la venta no rompe el alquiler», que se aplica en muchas jurisdicciones. Esencialmente, esto significa que el inquilino tiene derecho a permanecer en la propiedad hasta que termine el contrato de alquiler, incluso si la propiedad se vende a un nuevo propietario.
También debes informar al inquilino sobre la venta. Algunos contratos de alquiler pueden tener cláusulas específicas sobre qué sucede en caso de venta de la propiedad, por lo que también es importante revisar el contrato.
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La posibilidad de indemnizar a inquilinos e inquilinas con contrato en vigor
Si tienes un contrato de alquiler vigente y decides vender la propiedad, en general, no estás obligado a indemnizar al inquilino simplemente porque vendas la propiedad. El contrato de alquiler, una vez firmado, es vinculante para ambas partes y, como expusimos anteriormente, sus términos deberán ser respetados por el nuevo propietario hasta su fecha de vencimiento, tal y como se establece en la mayoría de las jurisdicciones.
Sin embargo, existen circunstancias en las que podrías tener que pagar una indemnización al inquilino, pero estas dependen de la legislación local y de los términos específicos del contrato. Por ejemplo, si el contrato de alquiler incluye una cláusula que permite al propietario rescindir el contrato con fines de venta y esta rescisión supone un incumplimiento de contrato, puede haber obligación de indemnizar al inquilino.
Además, si el nuevo propietario desea ocupar la propiedad o tiene otras razones válidas para terminar el contrato de alquiler, es posible que se requiera una indemnización o un aviso de desalojo.
En términos generales, la indemnización solo tiene cabida si se ha incluido alguna cláusula específica en el contrato de alquiler.
¿Puede un inquilino negarse a enseñar el piso durante el proceso de venta?
En principio sí, pero dependerá en gran medida de lo que se estipule en el contrato de alquiler. En muchos contratos, hay una cláusula que establece que el inquilino debe permitir el acceso al propietario o a los agentes inmobiliarios para mostrar la propiedad a los posibles compradores con un aviso previo razonable.
Esto no significa que el inquilino tiene la obligación de mostrar la casa personalmente, sino que debe permitir el acceso a la propiedad en un horario acordado para que los posibles compradores puedan verla. En muchos casos, la ley exige que se le dé al inquilino un aviso con un tiempo de antelación razonable, que suele ser de 24 a 48 horas.
Sin embargo, los términos específicos pueden variar dependiendo del contrato y de las leyes locales. Es importante que las visitas se realicen respetando la privacidad y los derechos del inquilino.
Si no existe una sección específica en el contrato, el inquilino sí puede negarse a enseñar la propiedad, la única solución sería llegar a un acuerdo amistoso entre las partes.
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El derecho de suscripción preferente
Otro concepto muy importante durante la venta de un inmueble con un contrato de alquiler en vigor es el derecho de suscripción preferente.
El derecho de suscripción preferente es un derecho que permite a los actuales inquilinos de una vivienda tener la primera oportunidad para comprarla si el propietario decide venderla. Este derecho está reconocido en la Ley de Arrendamientos Urbanos de España (LAU).
En concreto, si el propietario de una vivienda alquilada decide venderla, está obligado a notificar al inquilino su intención de vender y a ofrecerle la oportunidad de comprar la propiedad a un precio acordado. Si el inquilino no está interesado, o no responde en el plazo de 30 días, el propietario puede vender la propiedad a cualquier otro comprador.
Además, si el propietario vende la propiedad a un tercero a un precio más bajo del que se ofreció al inquilino, o en condiciones más favorables, el inquilino tiene un «derecho de retracto», es decir, puede «recuperar» la propiedad comprándola en las mismas condiciones que el tercero.
Cómo notifico a los inquilinos la venta de la vivienda
Para notificar a tu inquilino la venta de la vivienda, debes hacerlo de manera formal y preferiblemente por escrito, para tener un registro de la comunicación. Los siguientes son los pasos que debes seguir:
- Redacta una carta de notificación: La carta debe incluir la fecha, el nombre del inquilino, la dirección de la propiedad, tu intención de vender la propiedad y el precio de venta. También debes indicar que el inquilino tiene un derecho de tanteo.
- Enviar la carta: Debes enviar la carta a tu inquilino. Es recomendable hacerlo por un medio que permita obtener un comprobante de entrega, como correo certificado o burofax. De este modo, tendrás una prueba de que la notificación se ha enviado y recibido.
- Esperar la respuesta: En España, el inquilino tiene 30 días desde la recepción de la notificación para ejercer su derecho de tanteo si decide comprar la propiedad. Si no recibe respuesta en ese periodo, puedes proceder a vender la propiedad a otros compradores.
- Documenta todo el proceso: Es importante que guardes una copia de la carta y cualquier comprobante de entrega, para tener un registro de la comunicación.
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