El concepto de cash on cash para valorar una inversión inmobiliaria
El concepto de cash on cash para valorar una inversión es muy eficaz, debido a que nos permite valorar el retorno del capital aportado en la compra de un inmueble, por ejemplo, mediante el alquiler.
En esta ocasión, vamos a evaluar las implicaciones del valor cash on cash y cómo se calcula.
Qué es el cash on cash en inversión inmobiliaria
El cash on cash en inversión inmobiliaria es una métrica utilizada para evaluar la rentabilidad de una propiedad inmobiliaria. Se centra específicamente en comprender el rendimiento de una inversión en efectivo, comparando el flujo de efectivo neto anual que genera la propiedad con la cantidad total de efectivo invertido inicialmente.
Este término es esencial para los inversores, ya que les ofrece una visión clara de cuánto dinero en efectivo están ganando sobre su inversión en efectivo, obviando otros factores como la financiación con deuda, la apreciación del valor de la propiedad o los beneficios fiscales.
Al proporcionar una tasa de rendimiento basada en el efectivo invertido y el efectivo generado, los inversores pueden tomar decisiones y comparar la eficiencia de diferentes inversiones inmobiliarias, independientemente de las condiciones de financiamiento. Es una herramienta útil para evaluar la efectividad de una inversión y la rapidez con la que se puede recuperar el capital invertido.
El cálculo del cash on cash en viviendas de alquiler
Para calcular el Cash on Cash, primero necesitas determinar el flujo de efectivo mensual generado por la propiedad, esto implica restar los costes operativos y el pago de la hipoteca (si existe hipoteca en curso) de los ingresos mensuales brutos y otros ingresos. Luego, se multiplica este flujo de efectivo mensual por 12 para obtener el flujo de efectivo neto anual.
Cash flow mensual = (renta bruta + otros ingresos) – (costes operativos + pago de la hipoteca)
El siguiente paso es calcular el capital propio inicial invertido. Esto incluye la entrada de la hipoteca, costes de cierre y otros gastos relacionados con la inversión, como renovaciones u obras.
Finalmente, se aplican estos valores a la fórmula principal del Cash on Cash:
Cash on Cash = (Flujo de efectivo neto anual) / (Capital propio inicial invertido)
Una vez obtengas este resultado, puedes multiplicarlo por 100 para expresarlo como un porcentaje.
Un ejemplo básico de cálculo del cash on cash
La fórmula básica del cash on cash es la siguiente:
Cash on Cash = Cash flow mensual x 12 / Capital propio inicial invertido
Pongamos por caso la compra de una vivienda con un valor de 200.000 € en la que hemos adelantado 50.000 € de cash, con unos ingresos de 1000 € mensuales por alquiler y una letra de hipoteca de 500 €. El cálculo sería el siguiente:
Cash on cash = (1000 – 500) x 12 / 50.000
Cash on cash = 0,12 (12%)
Por tanto, en estas condiciones la rentabilidad de esta inversión sería del 12%, para determinar la rentabilidad de otras propiedades con otros valores de alquiler solo sería necesario sustituir los valores.
El apalancamiento y su relación con el cash on cash
El apalancamiento financiero en inversión inmobiliaria implica usar deuda para financiar una parte de la compra de una propiedad. Cuando se utiliza apalancamiento, el cash on cash return puede aumentar significativamente, ya que el inversor necesita menos efectivo inicial para adquirir la propiedad. Esto significa que mientras más se apalanque la compra (es decir, mayor sea el préstamo en comparación con el capital propio invertido), mayor podría ser el retorno «cash on cash», asumiendo que los ingresos por alquiler superen los costes operativos y los pagos de la deuda.
Sin embargo, el apalancamiento también aumenta el riesgo, ya que los costes fijos (como los pagos de la hipoteca) deben pagarse independientemente de los ingresos por alquileres.
Cómo ayuda el cash on cash a tomar decisiones a futuro
El cash on cash proporciona información financiera crucial para los inversores inmobiliarios, al medir el rendimiento anual de la inversión en efectivo en relación con el flujo de efectivo neto generado por la propiedad. Esta métrica revela la eficiencia con la que se está utilizando el capital invertido, ofreciendo una impresión clara del retorno real en efectivo que se recibe de la inversión, sin considerar el financiamiento con deuda, la apreciación del valor de la propiedad, ni los beneficios fiscales.
Este rendimiento se expresa en forma de porcentaje, facilitando la comparación entre diferentes inversiones inmobiliarias, incluso si difieren en tamaño, ubicación o tipo. Al proporcionar un marco para evaluar la rentabilidad exclusivamente desde la perspectiva del efectivo invertido, el «cash on cash» permite a los inversores tomar decisiones más claras para maximizar sus retornos.
Además, esta métrica ayuda a los inversores a establecer expectativas realistas sobre los flujos de efectivo futuros y la recuperación de su inversión inicial. Al entender el rendimiento actual del efectivo, pueden planificar estratégicamente para futuras adquisiciones, mejoras de propiedad o reestructuraciones financieras. También pueden identificar propiedades de bajo rendimiento que pueden necesitar ser vendidas o mejoradas.
En última instancia, el cash on cash sirve como una herramienta vital para la toma de decisiones, permitiendo a los inversores evaluar la salud financiera y ajustar sus estrategias en consecuencia, para alcanzar sus objetivos financieros a largo plazo.
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