La renovación de un contrato de alquiler, todas las claves que necesitas

La renovación del contrato de alquiler es una de las gestiones básicas cuando tenemos un inmueble alquilado. Es importante tener en cuenta las peculiaridades del contrato, para realizar modificaciones siempre que sea necesario, estableciendo además las condiciones en función de las leyes de arrendamiento en vigor.  

Vamos a analizar las posibilidades que ofrece renovar un contrato de alquiler para las personas propietarias, y el margen de decisión que permite la ley actual. 

Cuándo es necesario renovar un contrato de alquiler

Cuando hablamos de la renovación de un contrato de alquiler, debemos tener muy claros los plazos. 

Todo contrato tiene una fecha de finalización, sin embargo, actualmente se establece una prórroga de 3 años para contratos firmados antes del 6 de marzo de 2019, y prórrogas de hasta 5 años para los contratos posteriores.

Las prórrogas significan que la fecha que establece el contrato no es definitiva, y por tanto, las condiciones establecidas se pueden mantener durante 3 o 5 años más, en función de la fecha de firma del contrato.

Es importante recordar que si la prórroga finaliza, las condiciones se extinguen, y por lo tanto no existirá ninguna obligación legal por ninguna de las partes, sin embargo, la Administración puede penar el régimen de alquiler, al no existir ningún documento legal que lo acredite. 

A pesar de las prórrogas, es siempre recomendable establecer renovaciones al término establecido en el contrato. 

Plazos para el nuevo contrato 

Si se acerca el plazo de término del contrato, será necesario revisar las condiciones y si fuera necesario, incorporar cambios en el contrato.

La gestión comienza 30 días antes de que finalice la fecha de finalización del contrato. A partir del día 30 antes del plazo, el inquilino podrá realizar un preaviso para no renovar el contrato, y el propietario también podrá notificar que el contrato se extingue. Este plazo es más importante para los propietarios, debido a que es el único momento en el que pueden notificar una extinción de contrato, una vez firmado el nuevo acuerdo, será necesario esperar a la fecha de vencimiento para disolver las condiciones.  

¿Puedo subir el precio de mi casa de alquiler?

Sí, con la firma de un nuevo contrato es posible aumentar la cuota del alquiler, aunque existen unas condiciones al respecto.

Por lo general, la subida máxima del alquiler está ligada a la subida del IPC. El IPC puede variar,pero la media se sitúa entre un 2% y un 3%, por tanto esta es la tasa de subida media cuando se firma un nuevo contrato de alquiler. 

Desde mediados del 2022 se ha establecido un tope máximo de subida, debido al aumento general de la inflación. La medida que se aplicó en 2022 es de un tope de subida del 2% para los contratos de alquiler, esta medida se ha prorrogado durante 2023 y seguirá en vigor hasta que las tasas del IPC se estabilicen.   

En cualquier caso, con la renovación del alquiler es posible renovar el precio de la renta, siempre en base a lo establecido por la Ley. 

¿Qué plazo puedo aplicar a un contrato de alquiler?

La duración de un alquiler puede ser pactada libremente por ambas partes, sin embargo, si el plazo dado es menor a 5 años, la prórroga elevará a este plazo las condiciones establecidas en el contrato, si no se establece una renovación pactada por ambas partes.  

Excepciones para la renovación de un alquiler  

Es importante conocer dos excepciones que se establecen a la hora de extinguir un contrato de alquiler. Como apuntamos anteriormente, los propietarios solo podrán extinguir un contrato 30 días antes de la fecha de finalización, sin embargo, existen 2 excepciones que permiten modificar el contrato, siempre que haya pasado al menos un año desde la firma del documento:

• Si los propietarios quieren establecer la casa como vivienda permanente para ellos o para familiares de primer grado.
• Si se decide que el cónyuge debe residir en la vivienda en casos de separación, divorcio o nulidad matrimonial. 

En los casos anteriores, los propietarios podrán reclamar la nulidad del contrato, siempre que haya pasado un año desde la firma. 

¿Renovar o rescindir el contrato?

Al acercarse la fecha de renovación, nos vemos en la obligación de tomar una decisión, ¿renovar el contrato a los inquilinos o extinguir el alquiler? La decisión depende de muchos factores.

El estado de la vivienda es uno de los motivos más importantes a la hora de decidir acerca de la renovación, el propietario puede solicitar una comprobación acerca del estado de la casa, sin embargo, los inquilinos tienen la potestad de no permitir esta visita.

En términos generales, la tranquilidad que ofrece un inquilino debería ser un factor de peso a la hora de decidir acerca del futuro de un alquiler, si tus inquilinos cumplen las condiciones del contrato y desean seguir viviendo en la casa, es recomendable mantener las condiciones.     

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