Los derechos del inquilino y el contrato de alquiler
Conocer los derechos del inquilino es fundamental para evitar problemas relacionados con el alquiler. A continuación, vamos a determinar qué derechos básicos tienen los inquilinos en España y la capacidad de negociación de propietarias y propietarios.
Derechos del inquilino
El inquilino en España tiene una serie de derechos establecidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y otras normativas complementarias. Estos derechos buscan proteger al arrendatario y equilibrar la relación entre el inquilino y el arrendador. A continuación, exponemos algunos de los principales derechos de los inquilinos en España:
- Duración del contrato: Aunque el contrato puede ser pactado libremente entre las partes, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda durante un mínimo de cinco años (o siete, si el arrendador es una persona jurídica), siempre que cumpla con sus obligaciones, a menos que indique lo contrario tras el primer año.
- Renovación: Al término de cada anualidad y hasta los cinco años (o siete en caso de personas jurídicas), el contrato se renueva automáticamente salvo que el inquilino manifieste lo contrario.
- Fianza: Por ley, al inicio del contrato el inquilino está obligado a depositar una fianza equivalente a una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y dos en caso de uso distinto a vivienda. Cualquier otra garantía adicional es negociable.
- Reparaciones: El inquilino tiene derecho a que el propietario realice las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando los daños hayan sido causados por el propio inquilino.
- Rescisión del contrato: Si el inquilino necesita rescindir el contrato antes del plazo pactado, puede hacerlo una vez transcurridos seis meses de alquiler, siempre y cuando avise con un mínimo de 30 días de antelación.
- Subarrendamiento y cesión: El inquilino no puede subarrendar o ceder el contrato sin el consentimiento expreso del arrendador.
- Actualización de la renta: La actualización de la renta solo puede realizarse anualmente y de acuerdo con las condiciones establecidas en el contrato.
- Derecho de adquisición preferente: Si el propietario decide vender la vivienda alquilada, el inquilino tiene un derecho de adquisición preferente, salvo que se haya pactado lo contrario.
- Obras en la vivienda: El arrendador no puede realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin el consentimiento del inquilino. Si las obras duran más de 20 días, el inquilino tiene derecho a una reducción proporcional de la renta.
- Desahucio: En caso de impago del alquiler, el arrendador puede iniciar un proceso de desahucio. Sin embargo, el inquilino tiene el derecho de enervar (paralizar) el desahucio si paga todo lo adeudado antes de que se celebre el juicio.
- Registro del contrato: Aunque no es obligatorio, el inquilino puede solicitar que el contrato se inscriba en el Registro de la Propiedad. Esto le proporciona una mayor protección en caso de que la vivienda sea vendida a un tercero.
- Información y transparencia: El inquilino tiene derecho a recibir toda la información relevante sobre la vivienda, incluidos los gastos asociados y las condiciones del contrato.
En España, la ley busca proteger al inquilino estableciendo una serie de derechos que garantizan una relación justa y equilibrada con los propietarios.
Cláusulas de alquiler contrarias a la Ley de Arrendamientos Urbanos
Si un contrato de alquiler incluye cláusulas contrarias a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en España, estas cláusulas se consideran nulas y, por tanto, no tienen efecto legal. La existencia de tales cláusulas no invalida el contrato en su totalidad, pero las disposiciones contrarias a la LAU serán reemplazadas por lo que la propia ley establezca sobre el asunto en cuestión.
Por ejemplo, si un contrato establece un periodo de alquiler inferior al estipulado por la LAU sin permitir la renovación automática hasta el plazo legalmente establecido, dicha cláusula será nula y prevalecerá lo dispuesto por la LAU.
Es importante que tanto inquilinos como arrendadores conozcan sus derechos y obligaciones según la LAU para evitar conflictos y malentendidos. Si un inquilino detecta cláusulas que cree que son contrarias a la ley, es aconsejable buscar asesoramiento legal.
En caso de conflicto, los tribunales españoles han demostrado en repetidas ocasiones su inclinación a proteger los derechos del inquilino cuando se enfrentan a cláusulas abusivas o contrarias a la LAU. Por tanto, el propietario que incluya cláusulas contrarias a la ley no solo corre el riesgo de que dichas cláusulas se declaren nulas, sino que también puede enfrentar posibles acciones legales por parte del inquilino.
Las ventajas de disponer de asesoramiento para propietarios y propietarias
Contar con asesoramiento al elaborar un contrato de alquiler cuando se es propietario ofrece claras ventajas. En primer lugar, asegura el cumplimiento legal, un asesor garantiza que el contrato esté en consonancia con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y otras regulaciones aplicables, evitando incluir cláusulas que podrían ser consideradas nulas o abusivas.
Un asesoramiento adecuado protege los derechos e intereses del propietario. El contrato, al ser revisado por un profesional, definirá con precisión las responsabilidades de todas las partes, lo que minimiza la posibilidad de malentendidos o conflictos futuros.
La tranquilidad que ofrece saber que el contrato ha sido supervisado por un experto es importante. El propietario se asegura de que se enfrentará a menos riesgos y podrá centrarse en mantener una relación beneficiosa para ambas partes.