Nueva regulación de alquileres

La aplicación de la nueva regulación de alquileres en España

La Ley 11/2020 de 18 de septiembre introduce nuevas medidas destinadas a incentivar la bajada de precios de los alquileres, en zonas especialmente tensionadas. La nueva regulación de alquileres tiene como objetivo actuar en municipios, en los que el precio de los alquileres se ha elevado en los últimos años.

Las principales medidas de la nueva Ley de Alquiler

La nueva Ley aprobada por el Gobierno incluye diferentes medidas orientadas a reducir el precio del alquiler en ciertas zonas. Las principales novedades de esta ley son las siguientes:

  • Bonificaciones fiscales para los propietarios que alquilen.
  • Aumento del IBI para las casas vacías.
  • Bono de 250 € al mes para jóvenes.
  • Ayudas a familias vulnerables. 
  • Mecanismo de intervención del alquiler.
  • Reserva de vivienda protegida. 

Beneficios fiscales para propietarios

Esta bonificación fiscal es una de las grandes novedades que introduce la Ley del Alquiler. Las deducciones actuales son del 60 %, o del 50 % en zonas tensionadas, es decir, con alquileres muy superiores a la media nacional. La nueva Ley eleva al 90 % la deducción, siempre que el alquiler se reduzca al menos un 5 % respecto al contrato anterior.

También se prevé una deducción del 70 % para nuevas viviendas en alquiler, viviendas que se alquilan a personas entre los 18 y los 35 años y viviendas destinadas a alquiler social a través de la Administración. 

El objetivo del Gobierno es que las rebajas fiscales compensen la depreciación que genera la bajada de alquileres.

Aumento del IBI

Otra de las medidas relacionadas con la fiscalidad es el aumento del IBI. El Impuesto de Bienes Inmuebles es de carácter municipal, y por tanto, son los ayuntamientos los responsables de su gestión, sin embargo, la Ley del Alquiler establece una subida automática del IBI  a viviendas vacías.

La cuantía prevista es de hasta un 150 %, el objetivo es que los propietarios de casas vacías incorporen al mercado estas viviendas, para aumentar la oferta en zonas en las que el precio del alquiler es elevado. 

Bono para jóvenes

Esta medida está pensada para ayudar directamente a personas entre 18 y 35 años que buscan alquilar una vivienda. Se ha establecido un bono mensual de 250 € para rentas menores de 23.725 € al año. El Gobierno quiere facilitar la emancipación de los jóvenes, y de momento, el bono tendrá una validez de al menos 2 años, aunque se prevé que esta ayuda se prorrogue si tiene éxito. 

La emancipación de personas entre 18 y 35 años es uno de los principales problemas del sector inmobiliario en nuestro país, las ayudas directas intentan mejorar las condiciones de los más jóvenes.    

Ayudas a familias vulnerables

También se prevén ayudas directas a familias con dificultades económicas. La partida para familias vulnerables trata de reducir los desahucios de inquilinos mediante ayudas de hasta el 40 % del precio total del alquiler, esta era una de las medidas más urgentes, debido a la situación en la que se encuentran miles de familias en nuestro país. 

En este caso, la ayuda se calcula en base a un porcentaje obtenido a partir de la cuantía total del alquiler. 

Mecanismo de intervención del alquiler

Este es un proceso de intervención directa, que el Gobierno pone a disposición de los ayuntamientos para regular el precio del alquiler.

El proceso parte de la posibilidad de que las Comunidades Autónomas establezcan zonas tensionadas por períodos de 3 años, sin embargo, es responsabilidad del propio Ayuntamiento el que debe formalizar la regulación del alquiler.

La Ley establece que la propia Administración puede establecer un tope en el precio del alquiler, para evitar las subidas indiscriminadas de precios, especialmente en las zonas en las que el precio de la vivienda se ha disparado en los últimos años.  

Reserva de vivienda protegida

La nueva norma también incluye la exigencia de reservar al menos un 30 % del suelo residencial para la construcción de viviendas de protección oficial. Este tipo de vivienda no solo tiene un precio máximo, ya sea de venta o de alquiler, además solo son accesibles para personas que cumplen con una serie de requisitos, que habitualmente están relacionados con la renta anual o la edad de los posibles propietarios o inquilinos. 

La posibilidad de reducir el importe de los alquileres mediante intervención pública

El mercado de la vivienda en España es uno de los más desregularizados de Europa. En países como Suecia o Alemania sí se establecen precios máximos y existe un control de precios en determinadas zonas, sin embargo en España no se plantea que la Administración llegue a regularizar formalmente los alquileres. 

En cualquier caso, es importante conocer la legislación referida al alquiler, tanto en lo que se refiere a fiscalidad, como en otros aspectos que son importantes para la correcta gestión del alquiler. 

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