Obras de conservación y mantenimiento en casas de alquiler
Las obras de conservación y mantenimiento suelen ser necesarias en todo tipo de viviendas, sin embargo, en el caso de existir un contrato de alquiler en vigor es necesario tener en cuenta varias consideraciones, para evitar molestias a los inquilinos.
Qué obras se consideran de conservación y mantenimiento
En el contexto del alquiler de viviendas, las obras de conservación son aquellas intervenciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones adecuadas de habitabilidad, salubridad y seguridad, asegurando que cumpla con las funciones esenciales para las que fue proyectada. Estas obras generalmente son responsabilidad del propietario, a menos que el daño haya sido causado por negligencia o mala praxis del inquilino. Las siguientes reformas son consideradas de conservación:
- Reparaciones estructurales: Incluyen intervenciones en la estructura de la vivienda, como el refuerzo de muros, pilares o vigas que puedan presentar deterioro.
- Reparaciones en instalaciones: Se refiere a la corrección de problemas en las instalaciones básicas de la vivienda, como electricidad, fontanería, gas o saneamiento.
- Reparaciones en cubiertas, tejados o fachadas: Son esenciales para garantizar la impermeabilización y protección de la vivienda.
- Sistemas de climatización: La reparación o sustitución de sistemas de calefacción o aire acondicionado, si estos formaban parte del alquiler original.
- Elementos de seguridad: Incluyen la reparación o sustitución de cerraduras, rejas, sistemas de alarma y otros elementos relacionados con la seguridad de la vivienda.
- Problemas de humedades: Las reparaciones necesarias para solucionar filtraciones, goteras o problemas de condensación.
- Elementos comunes: Si el inmueble forma parte de una comunidad (como un edificio de apartamentos), el propietario también podría ser responsable de contribuir a las obras de conservación de áreas comunes.
Es crucial revisar el contrato de alquiler, ya que este documento puede especificar con más detalle las responsabilidades tanto del inquilino como del propietario respecto a las reparaciones y el mantenimiento de la vivienda.
Quién puede llevar a cabo reformas de conservación en una casa de alquiler
En una casa alquilada, las obras de conservación son responsabilidad del propietario o arrendador, aunque pueden existir excepciones en algunos casos:
Propietario o arrendador
Es responsable de llevar a cabo y costear las obras de conservación necesarias, salvo que el daño haya sido causado por el inquilino debido a un mal uso o negligencia.
Debe notificar al inquilino con antelación acerca de la realización de dichas obras, proporcionando detalles sobre su naturaleza, duración y posibles molestias.
El propietario o propietaria tiene el derecho de acceder a la vivienda para realizar dichas obras, aunque debe pactar previamente con el inquilino la fecha y hora más conveniente para ambos.
Inquilino o arrendatario
Debe permitir el acceso al propietario o a los profesionales contratados para llevar a cabo las obras de conservación, además, tiene el derecho a recibir una notificación con antelación y a que las obras se realicen de forma que causen la menor molestia posible.
En caso de obras que duren mucho tiempo y afecten su habitabilidad, puede solicitar una reducción en el alquiler o, en casos extremos, rescindir el contrato.
No puede realizar por sí mismo obras de conservación sin el consentimiento del propietario, si lo hace, podría ser responsable de los daños causados o incluso enfrentarse a sanciones contractuales.
¿Es posible realizar obras de conservación y mantenimiento con un contrato en vigor?
Sí, es posible llevar a cabo obras de conservación en una vivienda alquilada, pero hay ciertos aspectos que deben tenerse en cuenta:
- Obligación del propietario: Como apuntamos anteriormente, el propietario tiene la obligación de mantener la vivienda en condiciones adecuadas de habitabilidad, salubridad y seguridad, lo que implica realizar las obras de conservación necesarias. Si se omite esta obligación y afecta la habitabilidad, el inquilino podría tener derecho a una reducción en el alquiler o a terminar el contrato.
- Notificación al inquilino: El propietario debe notificar al inquilino sobre la necesidad de llevar a cabo las obras, indicando la naturaleza de estas, la duración prevista y las molestias que puedan ocasionar.
- Duración: Si las obras de conservación duran más de 20 días, el inquilino podría tener derecho a una reducción del alquiler proporcional al tiempo y al área de la vivienda de la que no pueda hacer uso.
- Reparaciones urgentes: Si las obras de conservación son urgentes y necesarias para evitar daños inminentes o muy graves, el propietario puede realizarlas sin necesidad de esperar a dar preaviso, aunque debe causar el menor trastorno posible al inquilino.
- No intervención en la estética: Las obras de conservación no deben alterar la configuración o estética original de la vivienda. Si el propietario desea realizar obras que alteren dicha estética o configuración, necesitará el consentimiento del inquilino.
- Reparaciones por mal uso: Si las reparaciones son necesarias debido a daños causados por el inquilino fuera del desgaste normal de la vivienda, generalmente es el inquilino quien debe hacerse cargo de dichas reparaciones.
- Contrato de alquiler: Es fundamental revisar el contrato de alquiler, ya que este documento puede contener cláusulas específicas sobre la realización de obras, las responsabilidades de cada parte y cómo deben gestionarse las situaciones derivadas por las obras.
Aunque es posible realizar obras de conservación en una vivienda alquilada, es esencial gestionar el proceso con transparencia y comunicación entre el inquilino y el propietario para evitar conflictos y garantizar que ambas partes cumplen con sus obligaciones y derechos.
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